Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilien

Der Wert Ihrer Immobilie lässt sich nicht per Ferndiagnose oder anhand weniger händerisch zusammengestellter Eckdaten ermitteln.
Er hängt von sehr vielen Faktoren ab, wie z.B. Baujahr, Zustand, Ausstattung, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Grundstücksfläche, Lage sowie der aktuellen Situation am lokalen Immobilienmarkt. Er kann daher nicht pauschal, beispielsweise durch Bewertungstools im Internet, ermittelt werden, diese Ergebnisse sind erfahrungsgemäß sehr ungenau und können höchstens als grobe Orientierung dienen.

Gerne erstellen wir für Ihre Immobilie eine individuelle Marktpreis-Einschätzung.

Ob und welche Kosten entstehen, ist im Einzelfall zu prüfen. Umfang und Höhe der eventuellen Kosten richten sich beim Verkauf einer Immobilie nach deren Wert und den individuellen Umständen beim Verkauf.

Folgende Kosten können auf Sie zukommen:

• Wertgutachten (sofern tatsächlich erforderlich):
  Wenn sie den exakten Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf ermitteln lassen wollen, wird ein Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien hierfür z.B. bei einem Haus mit einem Verkehrswert von 250.000,- € etwa 1.350,- € an Honorar berechnen.
• Kosten für den Energieausweis:
  Dieser ist beim Verkauf einer Immobilie seit dem 01.05.2014 Pflicht. Die Kosten liegen je nach der benötigten Art des Energieausweises zwischen ca. 25,- € und 500,-€.
  Im Zuge des Verkaufs einer Immobilie durch SATHI-Immobilien ist der Energieausweis für den Verkäufer inklusive.
• Notargebühren:
  Die Kosten des notariellen Kaufvertrags trägt in der Regel der Käufer, dennoch kann es Kostenpositionen geben, die den Verkäufer betreffen.
  Für die Löschung von Rechten Dritter, beispielsweise noch eingetragener Grundschulden aufgrund einer Immobilienfinanzierung oder einem Wohnrecht berechnet der Notar eine Gebühr für die zu beantragende Löschung. Auch seitens des Grundbuchamts oder dem Grundschuldgläubiger werden hier entsprechende Gebühren verlangt.
  (Bitte setzen Sie sich bezüglich der genauen Gebühren mit Ihrem Notar in Verbindung.)
• ggf. Maklercourtage:
  Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, fällt eine Courtage (sogenannte Provision) an. Diese ist allerdings erfolgsabhängig, wird also erst mit Abschluss eines beurkundeten Kaufvertrags geschuldet.

  Für Einfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen gilt in Deutschland die gesetzliche Regelung zur sogenannten Provisionsteilung, das heißt die Provision wird hälftig jeweils durch den Verkäufer sowie den Käufer getragen. Mit dieser Regelung sorgt der Gesetzgeber für eine gerechte Kostenverteilung.

• Spekulationssteuer:
  Veräußern Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf bzw. der Fertigstellung und haben die Immobilie nicht mindestens in den vorangegangenen 2 Jahren selbst bewohnt, kann ein Spekulationsgeschäft vorliegen. Die daraus entstanden Einnahmen müssten Sie dann versteuern. Die Höhe der Steuer bemisst sich am persönlichen Steuersatz. (Bitte wenden Sie sich hierzu vor Verkauf einer Immobilie an einen Steuerberater Ihres Vertrauens.)
• ggf. Vorfälligkeitsentschädigung:
  Diese Position wird gern unterschätzt, kann aber erhebliche Auswirkungen haben.
  Wenn die Zinsbindungsfrist des Darlehens für die Immobilie, die Sie verkaufen wollen, noch nicht abgelaufen ist, kann Ihr Finanzierungspartner bei der Kündigung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern, denn ein Darlehensvertrag ist erst nach diesem Zeitraum unter Einhaltung der Kündigungsfristen für Sie ohne Kosten kündbar.
  Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind verschiedene Faktoren entscheidend. So spielt die Restschuld, die Höhe der vereinbarten Zinsen, der Zinssatz und die verbleibende Darlehenszeit eine große Rolle.

  Für die Berechnung gibt es zwei Berechnungsmethoden. Bei der günstigeren sog. Aktiv-Passiv-Methode werden z.B. die fehlenden Zahlungen bei der vorzeitigen Ablösung erfasst. Der Schaden für den Kreditgeber (Bank) zeigt sich in der Differenz aus dem vorzeitig zurückgezahlten Kapital und dem Betrag, der regulär am Ende der Laufzeit des Kredits an den Kreditgeber geflossen wäre. Des Weiteren darf eine Bearbeitungsgebühr verlangt werden, sodass die vorzeitige Ablösung des Darlehens recht teuer werden kann. Bauspardarlehen sind hiervon ausgenommen und können jederzeit ohne Kosten gekündigt werden.
  (Bitte setzen Sie sich diesbezüglich unbedingt vor dem Verkauf Ihres Hauses mit Ihrem Finanzierungspartner in Verbindung)

• ggf. Gewerbesteuer (sogenannte Drei-Objekt-Grenze):
  Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zum Bau, Kauf oder zur Modernisierung verkauft haben, kann die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze dazu führen, dass die Gewinne aus den Verkaufserlösen den Einkünften aus gewerblichem Grundstückshandel unterliegen und somit steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb entstehen. Der Gewerbesteuerhebesatz wird von den Kommunen festgelegt.
  (Befragen Sie hierzu bitte vor Verkauf der Immobilie Ihren Steuerberater.)
• Kosten für die Beräumung/Freimachung der Immobilie:
  Nach Zahlung des Kaufpreises wird der Käufer die Immobilie übernehmen wollen.
  Sofern sich im Haus noch Möbel, Gegenstände oder nicht mehr benötigte Gartengeräte befinden und eine Übergabe in leerem/beräumtem Zustand vereinbart wurde, ist der Verkäufer für die Beseitigung dieser Gegenstände zuständig. Die Entsorgung kann beispielsweise im Rahmen der meist kostenfreien Sperrmüllentsorgung (regional unterschiedlich geregelt) oder durch die Abgabe im Recyclinghof erfolgen.
  Bei Bedarf organisieren wir im Zuge eines Maklerauftrags die Beräumung auch für Sie.

Ja, seit dem 01.05.2014 ist der Energieausweis beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung bis auf die wenigen am Schluss aufgeführten Ausnahmen gesetzlich vorgeschrieben.

Ein Bußgeld bis zu 15.000,- € droht bei Nichtbeachtung dieser Pflicht!

Der Energieausweis muss spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV sind Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien (auch ebay-Kleinanzeigen, Immobilienportale) ebenfalls betroffen. Werte des Energieausweises müssen in der Werbung aufgeführt werden, wenn Sie einen Ausweis haben. § 16 a Abs. 2 verlangt die Pflichtangaben in Anzeigen nur bei Vorliegen eines Energieausweises. Wörtlich: „und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor“. Deshalb kann man davon ausgehen, dass fehlende Angaben in der Anzeige nicht abmahnbar sind, wenn der Energieausweis zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt. Hilfreich ist die Werbung mit dem Zusatz, dass der Ausweis „nicht vorliegt”.

Von der Energieausweispflicht befreit sind nur:

• Baudenkmäler oder Gebäude innerhalb von Ensemble- oder denkmalgeschützten Bereichen
• Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50m²
• Gebäude, die nicht regelmäßig genutzt bzw. beheizt oder gekühlt werden (weniger als 4 Monate oder unter 25 % einer ganzjährigen Nutzung) wie etwa Ferienhäuser

Bei der Aufnahme Ihrer Immobilie gehen wir mit Ihnen gemeinsam die Liste der benötigten Unterlagen durch, die für eine fachgerechte Vermarktung aber insbesondere für die Käufer sowie das finanzierende Kreditinstitut notwendig sind. Sollten evtl. Unterlagen nicht auffindbar sein, sind wir Ihnen bei der Besorgung oder Neuerstellung behilflich.
Neben den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Energieausweis sowie lesbaren Grundriss-Zeichnungen werden weitere Informationen benötigt. Dazu zählen bei Gebäuden die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche sowie des umbauten Raums. Auch Ansichten, Schnittzeichnungen sowie Baubeschreibung können erforderlich werden.
Beim Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken ist ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie auf Wunsch mancher Kreditinstitute auch eine Auskunft aus dem Altlastenkataster sowie eine Bauplanungsauskunft der Gemeinde notwendig.
Die Beschaffung bzw. Erstellung aller benötigten Unterlagen erledigen wir von SATHI-Immobilien für Sie.

In einem Exposé werden alle wesentlichen Merkmale des Verkaufsobjekts zusammengefasst und bieten einem Interessenten die Möglichkeit, sich bereits vor Besichtigung einen Eindruck von der Immobilie zu verschaffen. Es informiert über die Immobilie, deren Ausstattung, Bauweise sowie natürlich Lage. Wichtig ist die Verwendung geeigneter hochwertiger Fotoaufnahmen, grafisch ansprechend aufgearbeiteter Grundrisse sowie gut verständlicher Beschreibungen.

Ein gutes Exposé bietet dem Interessenten im Vorfeld die Möglichkeit, sich umfangreich über die Immobilie zu informieren. Das spart unnötige Besichtigungstermine und viel Zeit.

Wir von SATHI-Immobilien erstellen umfangreiche Exposés, die auch für den Dialog mit Banken geeignet sind. Beim Finanzierungsgespräch mit Baufinanzierern muss in der Regel ein aussagekräftiges und informativ vollständiges Exposé vorgelegt werden, das als Grundlage für eine erste Einschätzung der Finanzierbarkeit herangezogen wird.

Auch die Funktion eines qualifizierten Exposés zur Vermeidung sogenannter Haftungsfallen für Privatverkäufer erläutern wir Ihnen selbstverständlich gern.

Ein professioneller und seriöser Immobilienmakler kennt den regionalen Immobilienmarkt bestens und hat das „Handwerkszeug“ für einen fach- und marktgerechten Verkauf. Er ist in der Lage, einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln, der Ihrer Immobilie und der aktuellen Marktsituation auch gerecht wird.
Ein zu hoch angesetzter Kaufpreis führt beim Verkauf der Immobilie zu Verlusten für den Eigentümer. Bei einem zu niedrigen Preis ist der Verlust beim Verkauf Ihrer Immobilie sogar von Anfang an garantiert, es wird schwierig diesen nachträglich noch einmal nach oben anzupassen.

Der Verkauf einer Immobilie ist mit einem nicht zu unterschätzenden Aufwand, aber auch enormen Haftungsrisiken verbunden. Vielen Eigentümern fehlt einfach die Zeit und das Know-how, um sich dieser Aufgabe mit dem benötigten Fachwissen und der erforderlichen Zeit angemessen zu widmen.
Lesen sie hierzu auch den Ratgeber “Deshalb sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragen“.

Sollten wir von SATHI-Immobilien wider Erwarten keinen geeigneten Käufer für Ihre Immobilie finden, ist dies unser finanzielles Risiko. Denn wir arbeiten ausschließlich erfolgsabhängig. Wenn wir Ihr Haus, Grundstück oder Ihre Wohnung nicht innerhalb der vereinbarten Laufzeit des Maklervertrags veräußern, fallen keine Aufwandsentschädigungen oder sonstige Kosten für Sie an.
Dies ist ein weiterer Grund, warum wir uns immer zu 100% für Sie und den Verkauf Ihres Hauses einsetzen und die Vermarktungsaktivitäten konsequent vorantreiben.

Die Höhe der Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist je nach Region unterschiedlich und nicht gesetzlich geregelt.

Die Provision beträgt im Rahmen der sogenannten Provisionsteilung für den Verkäufer und Käufer der Immobilie bei uns in der Regel jeweils etwa 3,57 % des notariell beurkundeten Kaufpreises inkl. MwSt.

Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt seit Ende 2020 die gesetzliche Regelung, wonach die Provision hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden muss.

Wurde der potentielle Käufer gefunden und die Finanzierung sichergestellt, dann ist es an der Zeit, den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs zu beauftragen.
Da der Käufer einer Immobilie das Notar-Wahlrecht hat (“Wer zahlt, bestimmt”) kann dieser den Notar beauftragen. Im Rahmen unseres Verkaufsservices bieten wir den Käufern hierbei unsere Unterstützung an und übermitteln an den ausführenden Notar die vom Käufer und Eigentümer benötigten Informationen. Zusätzlich stimmen wir, nach den evtl. vorliegenden Fristen, mit dem Notar einen für alle Parteien passenden Termin für die Beurkundung ab.

WICHTIG: Erst nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar wird eine Provision geschuldet.

Unser Versprechen auch an die Verkäufer ist eine vollständige Abwicklung des Vermarktungsvorgangs. Das heißt, Verkäufer zahlen ihre Provision bei uns erst dann, wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist.

Wenn Sie Ihre Immobilie nach der Freigabe des Notars an den Käufer übergeben, müssen Sie alle Schlüssel, den Energieausweis sowie die Objekt- und Versicherungsunterlagen an den neuen Besitzer aushändigen. In dem mit dem Käufer gemeinsam erstellten Übergabeprotokoll müssen alle Zählerstände wie z.B. Strom, Wasser und Gas festgehalten werden.

Unser Tipp:
Informieren Sie die Energieversorger umgehend schriftlich über den Besitzübergang und die erfassten Zählerstände.

Wir von SATHI-Immobilien führen die Übergabe der Immobilie immer gemeinsam mit beiden Parteien durch und erstellen auch das Übergabeprotokoll mit allen erforderlichen Angaben und Daten.

In den meisten Fällen ist der Verkauf einer privaten Wohn-Immobilie steuerfrei. Eine sogenannte Spekulationssteuer fällt nur an, wenn keine der nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt wird:

• die Immobilie wurde ausschließlich vom Eigentümer genutzt
• die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangen Kalenderjahren vom Eigentümer selbst bewohnt
• zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung liegen mindestens 10 Jahre

Sollten Sie jedoch mehr als drei Immobilien in fünf Jahren erwerben bzw. erstellen und verkaufen, wird die sogenannte „Drei-Objektsgrenze” überschritten und der Verkauf der Immobilien fällt steuerlich unter den gewerblichen Grundstückshandel.
(Von dieser Regelung kann das Finanzamt aber im Einzelfall abweichen, wenn bereits beim Kauf eine Veräußerungsabsicht vorlag.)
Hinweis: Die hier zur Verfügung gestellten Informationen sollen Sie lediglich auf eine evtl. Steuerproblematik aufmerksam machen. Sie sind unverbindlich, wir können dafür keine Haftung übernehmen. Bitte befragen Sie zu allen genannten Punkten auch unbedingt Ihren Steuerberater.